قبل تولي الإدارة الجديدة مهامها العام الماضي ، كان لدى CIP في سانت كيتس ونيفيس 95 خيارًا للاستثمار العقاري معتمدًا. واليوم ، لديها تسعة.
في 23 ديسمبر من العام الماضي ، بعد أسابيع فقط من توليه منصب الرئيس التنفيذي لسانت كيتس & نيفيس CIU ، قدم مايكل مارتن مجموعة شاملة من القواعد الجديدة والأكثر صرامة للمواطنة عن طريق الاستثمار في العقارات المثبتة في البلاد. وفي الوقت نفسه ، أبلغ المطورين أنه لمواصلة تلقي الاستثمار بموجب CIP ، سيحتاج المشروع إلى السعي إلى إعادة التأهيل بموجب القواعد الجديدة .
بينما عدلت CIU بعض قواعدها الجديدة بعد بضعة أسابيع ، بعد مشاورات مع أصحاب المصلحة (في البداية ، حظرت إعادة بيع ممتلكات CBI ، لكنها قالت لاحقًا إنها ستسمح بذلك إذا كان العقار خاضعًا لاستثمارات إضافية كبيرة التي وافق عليها مجلس الوزراء ، فقد قررت الإبقاء على العديد من القيود الجديدة الصارمة على الرغم من اعتراضات المطورين. كما أوضحنا عندما صدرت القواعد في ديسمبر:
في خطوة تهدف بلا شك إلى معالجة الممارسات الإشكالية المتمثلة في” التمويل “والمشاريع الوهمية في إطار خيار البرنامج العقاري ، يؤكد مجلس إدارة وحدة الاستخبارات المركزية الجديد أن الحد الأدنى للاستثمار البالغ 200 ألف دولار أمريكي لا يشمل:
• عمولات وكيل التسويق الدولي
• رسوم الوكيل المعتمد
• السلف لمقدم الطلب الرئيسي أو المعالين من أي نوع ؛
• العوائد المالية ، والعوائد المضمونة ، والسلف ، أو أي نوع من المدفوعات لمقدم الطلب الرئيسي أو المعالين من أي نوع
• رسوم فحص خلفية العناية الواجبة
• رسوم طلب CBI
• رسوم استمارة طلب CBI
• أي لجان أخرى من أي نوع
• أي رسوم أخرى ذات صلة واردة في المادة 35
سيكون للشروط الجديدة المذكورة أعلاه تداعيات واسعة على بعض المطورين الذين يدفعون بشكل روتيني العمولات ورسوم الوكيل من مبلغ الاستثمار الرئيسي.
كان الموعد النهائي لتقديم طلب لإعادة التعيين كخيار استثماري معتمد للبنك المركزي العراقي هو 31 مارس من هذا العام. بالنسبة للأشهر الخمسة الأولى من العام ، لم يُدرج موقع CIU على الويب أي مشاريع عقارية معتمدة. ومع ذلك ، في مايو ، تم إدراج قائمة التطويرات المعتمدة لكن هذه المرة ، تم إدراج تسعة مشاريع فقط ، مما يعني أن أقل من مشروع واحد من بين كل عشرة مشاريع عقارية قد تمت إعادة تأهيله.
اطلع على العقارات المعتمدة لجميع برامج CBI في CBI Real Estate Watch
لماذا لم يتم تأهيل المزيد من المشاريع العقارية مسبقًا؟
أولاً ، لن يكون للمشاريع العقارية التي تم الانتهاء بالفعل من بنائها وتم بيعها بالكامل منذ سنوات والتي لم يتم التخطيط لإجراء ترقيات جوهرية لها أي سبب لطلب إعادة التخصيص ، نظرًا لأن العقارات التي تم بيعها بالفعل إلى مستثمري CBI لم يعد من الممكن إعادة بيعها ما لم يتم ضخ رأس المال الجديد في المشروع “.
ثانيًا ، أدت القواعد الجديدة المتعلقة بما قد يفعله المطورون وما قد لا يفعلونه بالحد الأدنى لصناديق الاستثمار البالغة 200000 دولار أمريكي إلى تعطيل نموذج العمل للعديد من المطورين ، والذي يتضمن عادةً دفع عمولات وكلاء ومروجين من مبلغ الاستثمار الرئيسي ، وهو نموذج أعمال يستمر دون انقطاع في بلدان الكاريبي الأخرى في مجال التجارة والاستثمار. لقد أوضحنا هذا المأزق في الإحاطة الخاصة للربع الرابع من عام 2022 لأعضائنا المحترفين:
تنص اللوائح الجديدة على أن المطورين لن يتمكنوا ، فعليًا ، من دفع أي عمولات على الإطلاق. وعادة ما تأتي العمولات لوكلاء التسويق أو المدفوعات للوكلاء المحليين المعتمدين من الأموال التي يمكن للمطور جمعها عن طريق بيع الأسهم في المشروع إلى مستثمري CBI. إذا لم يُسمح للمطور بالقيام بذلك ، فسيتعين أن يتجه الحد الأدنى للاستثمار العقاري البالغ 200 ألف دولار أمريكي إلى البناء .
ولكن أين سيجد المطور بعد ذلك الأموال لدفع العمولات للوكلاء؟ كيف سيكسب الوكلاء المال؟ هل سيتعين عليهم فرض رسوم أعلى على العميل؟ سيتعين عليهم رفع رسوم عملائهم بمقدار أربعة أضعاف على الأقل لجني نفس المبلغ من المال الذي كانوا سيجنونه في الماضي من اللجان العقارية. من غير المحتمل أن يقبل العملاء ذلك. على الأرجح ، سيختارون بشكل موحد تقريبًا مسار التبرع بدلاً من ذلك ، والذي تم إجراؤه في الماضي من لجان العقارات. من غير المحتمل أن يقبله العملاء الذين على الأرجح ، سيختارون بشكل موحد تقريبًا مسار التبرع بدلاً من ذلك ، مما يعني أن اللوائح ، كما تمت صياغتها حاليًا ، ستقتل فعليًا عقارات CBI في سانت كيتس .
لاحظ أحد المسوقين المحليين في CBI (ليس مطورًا) أن (مطوروا CBI في سانت كيتس ونيفيس) لا يمكنهم الآن دفع العمولات. ولكن ليس من الواضح ما إذا كان بإمكانهم دفع أتعاب الاستشاريين ، أم أن المسوقين غير قادرين ، أو إذا يمكنهم دفع أي رسوم مورد آخر على الإطلاق ، حيث يمكن اعتبارها جميعًا عمولات. أخبروا مطوريهم أنهم سيكونون المطورين العقاريين الوحيدين في العالم الذين لا يُسمح لهم بدفع العمولات. أفترض أن هذا سيعيق مبيعات العقارات ، والتي ربما تكون النية .
